(这条文章已经被阅读了 130 次) 时间：2000-05-24 17:25:34 来源：北海 (北海) 原创-IT
E时代的发展商
北海
编者案：交大房产公司自96年开发智能一期创造性地将网络导入家庭中以来，在住宅智能化建设方面做出了多方面的努力，在某些领域已经处于全国领先地位，获得多方好评，根据我们的了解，其历程大致可以划分为四个阶段：
第一阶段是关注生活阶段。1996年智能小区一期建设中采取了综合布线的设计，其指导思想是希望将互联网导入家庭。因为交大新技术公司在写字楼办公自动化方面积累了丰富非经验，因此交大房产开创了中国住宅网络建设的先河。
第二阶段是贴近生活阶段。1997年4月提出“生活现代化、居家智能化”的开发理念，主张网络为生活服务，除为业主提供进入互联网的服务之外，强调社区和家庭的安防，突出信息系统为物业管理服务。
第三阶段是走进生活。1999年建立以电脑为媒体的智能社区文化，举办丰富多彩的电脑相关活动，使住户知道用、喜欢用；让智能生活方式为广大住户所充分接受；同时提升住户的精神生活。
第四阶段开始服务生活。2000年，随着交大智能小区5期“智慧康城”以“e社区”为标志推向市场，提出了“家庭信息化，生活商务化”的主张，通过成立社区服务公司，开展社区电子商务，提高业主生活质量和降低生活成本。
那么，究竟是什么一直在激励着交大房产在住宅智能化建设方面不断取得进步？在网络时代，交大房产在战略方面有什么调整？交大的理念会对中国房地产的发展起到什么样的启迪？带着以上问题，本编辑部记者（以下简称记者）采访了交大房产公司总经理郝大江先生（以下简称郝总）。
发展商的战略转移
记者：方东兴在《大IT产业》一文中这样说：“６年前，没有人认为互联网会成为严肃的商业；５年前，没有人认为互联网会成为一个独立的产业；４年前，没有人认为我们会在互联网上购物；３年前，没有人认为电子商务会成为互联网的首要特性；２年前，没有人认为互联网会成为一种主导社会发展的新经济；１年前，没有人认为任何商品都可以网上销售… …而今，几乎没有人认为任何行业都可开展电子商务，很少人不相信未来任何企业都必须以互联网为基础重新构建核心竞争力。”您认为网络时代房地产开发商应该如何调整自己的经营理念？
郝总：不可否认，可以改变一切的E时代已经到来。网络引发价值与价值观的变化，“硬件已什么都不是，信息与服务才是一切”。对房地产开发而言，硬件方面的制约已无法突破——市场风险越来越大，全国积压的房产面积已达9000万平方米；规模开发所需要的巨额资金是任何一家发展商都难以解决的难题；物业管理难以做到收支平衡，已经成为发展商发展的一个沉重负担。所以，发展商应该调整自己的思路，不仅要注重项目开发，更要经营自己的项目。
记者：开发商经营自己的项目？现在的普遍看法是：开发商经营自己的项目往往是指对项目的策划和推广，其目的是保证项目的销售。您所谓的项目经营不是仅仅指销售？
郝总：众所周知，房地产行业涉及许多专业和领域，如规划、设计、施工、监理、开发、物业管理、建材、装修等，在不同的时代，房地产行业中发挥支配地位的因素是不同的。在80年代之前，在计划经济体系下，建筑施工是核心。那个时代，监理、物业管理等行业或者是还没有出现，或着是还非常幼稚和弱小；在90年代，开发是核心，设计、施工、监理和物业管理等部门对开发商敬而畏之，在相当大的程度受到开发商的支配；那么，在E时代，房地产行业的核心环节已经到社区服务行业。因此，对发展商而言，自己的客户，即购买自己住宅的业主才是最宝贵的资源。
因此，我说的项目经营是发展商要通过为业主提供更多内容、更高质量的服务获得更稳定、更丰厚的回报。
记者：您所谓的社区服务与现在的物业管理有什么不同？要知道，现在物业管理目前还是一个普遍亏损的行业。
郝总：我们按照传统的指导思想来做物业管理工作，必然难以取得令人满意的效果。现在大家对物业管理的理解是保安、保洁、设备维护及维修、以及简单的家政服务等，物业行业的收入来源主要是管理费，按业主居住面积为单位定时收取。对物业管理公司而言，收入极其有限，但庞大的员工队伍及设备维修费用，环境管理费用，直接导致入不敷出。如果转换一种思路来考虑这个问题，则会发现这其中别有洞天。
物业管理的潜力
记者：您是指物业管理将在房地产行业中占据更重要的地位？
郝总：确切地讲，应该是物业服务。物业的范围非常广，物业的意思就是地产或不动产，我们现在把本来属于物业服务一个环节的开发地位看的非常重，而范围更广的物业服务现在还没有得到应有的重视。
我们可以用一个故事来更形象地说明问题：一个非常勤奋的人在不停地栽种果树，他要花钱买一块好地，然后去办理复杂的手续，购置了树苗后，雇用一名工人挖坑栽树。与此同时，他要进行宣传和包装，希望能尽快找到买主，心里还要期盼果树不要死掉。卖掉一棵树后，这个人获利甚微，但是买树的人却要求他负责维护，于是又不得不每年补贴进去不少银子。他不管不行啊，因为他还要在新的地块栽新的树，他要让后来的买主相信他。
我们现在的发展商多么像这个不断种果树的人，应该说种树不是目的，我们应该享受后期每年的累累硕果。发展商不应该只顾种树，更应该做一个果农，精心管理自己的果园，享受丰收成果。
非常遗憾的是现在的发展商，辛辛苦苦开发的项目，却无视硕果的存在。
记者：您所指的硕果可能是社区服务，但是目前一些开展社区服务的公司其经营状况并不令人满意。
郝总：这里面一个非常重要的因素是：我们是用传统的模式做这件工作，还是用新经济的理念。网络的应用正在使以前看来不可能的事情成为可能。例如交大房产提出的“社区电子商务”和“e社区”概念，可以为业主真正创造一种优质生活。
记者：这里有两个问题。一是根据您的思路，交大房产未来的发展重点是开发，还是社区服务；二是社区服务能为业主带来什么，能为交大房产带来什么？
郝总：我首先问答第一个问题。记得市场营销有一篇非常有名的论文，叫作《营销短视症》。如果有一个企业，在以马车作为交通工具的年代，它生产赶车用的鞭子，当汽车取代马车时，这家公司该怎么办？如果它依然将自己定位成生产鞭子的公司，则不可避免要遭到淘汰，相反，如果它认为自己是生产交通工具配件的企业，则当企业时代到来时，它可以生产汽车配件继续获得生存。作为房地产行业的企业，也要根据时代的不同调整自己的角色，而不能一成不变。如果20年前涉足地产也，建筑几乎是唯一的选择，5年前涉足地产，自然要选择开发，但是现在做社区服务是一种更好的选择。在未来，交大房产在继续进行项目开发的同时，要大力加强社区服务，不仅针对自己开发的社区，而且面向社会所有社区，包括其他地域的社区。
关于第二个问题，我们认为社区服务能够使业主以更低的成本，享受到优质的服务、更全面的服务内容、更便捷的消费方式。据我们统计，在新建社区置业的家庭其消费能力数倍于社会平均水平，每户的消费性支出达数万元，如果社区服务能够涵盖绝大多数消费，这将是一个惊人的总量。如果交大社区服务公司服务的家庭数量达到50万户，则服务公司的年营业额将达到100亿元以上。
记者：那么，交大房产如何保证社区服务的成功？或者说，如何使业主接受这种服务？
郝总：因为我们是针对社区开展服务，那么极少量的产品和服务就能满足需求，这是指相对B2B网站几十万种商品和服务而言。因为社区家庭的消费，如日用品、生活用品等几乎每个家庭都需要，所以我们提出了“集成消费”的概念，希望社区服务公司能够充当社区业主的经济人，根据业主的需要，面向社会寻找最经济的供应商。因为是社区服务公司的大量采购，所以业主能够享受到非常优惠的价格，且送货到家，结算方式灵活，必然会得到业主的认同。
社区电子商务
记者：您是指在社区开展电子商务吗？近来我看到报纸有关交大智能小区5期“智慧康城”的宣传提到这个概念。
郝总：交大智能小区已经建设了完善的网络系统，而且社区网站经过一年多的试运行，已经得到业主的肯定，在社区网站建设方面也积累了丰富的经验。我们现在考虑的是如何使社区网络发挥更积极的作用，网络为生活服务。这就是我们正在酝酿的社区电子商务服务。
记者：电子商务的确是一个非常时髦的概念，但是还有许多问题需要解决，如结算体系，物流体系的完善等等。交大电子商务社区如何解决这个问题？
郝总：电子商务的开展确实存在以上问题。但是开展社区电子商务与目前市场上各种类型的电子商务是有区别的。
目前社会开展电子商务，主要有两种形式，一种是建立一个平台，如阿里巴巴的B2B，易趣的C2C,这种商业模式目前还无法做到赢利，其目标是寄希望于未来的发展；另一种类型是B2C，或是网上超市，其交易成本目前还非常高昂。
如果说以上模式的电子商务还处于“注意力经济”，交大正在开展的社区电子商务在于捕获客户的“心”。社区电子商务有以下特点：①是客户集中于一个社区，交易成本可以做到非常低，②是需求是明确的，首先有了需求，然后在寻找供应商，信息成本非常低，③是服务公司与客户之间有比较强的信任感，可以大大降低交易风险。
记者：业主生活在电子商务社区将会得到什么好处？
郝总：因为社区服务公司实际上是充当业主的经纪人，社区商务是一种集成消费的概念，因为有批量采购的性质，所以业主的采购成本会大大降低；而且会享受到送货到家的服务，消费权益会得到切实保障。
记者：那么社区电子商务是一种什么形式？
郝总：是B-B-C。C是指业主即客户，中间的B是社区服务公司，第一个B是指社区服务公司的多家合作伙伴。实施社区电子商务的本质是我们提出了“集成消费”的概念，所谓“集成消费”是指社区服务公司将不同业主的同类需求予以汇总，统一面向社会进行采购，优点类似一些网站的“集体竞价”，只不过“集体竞价”的参与者较少，而且彼此之间缺乏有效的协调。
“集成消费”可以使业主普遍有共同需求的产品和服务价格大大降低。
E生活
记者：对业主而言，如果能享受到社区电子商务服务公司提供的服务，这应该是一种全新的生活方式。
郝总：我们对这种生活方式称之为“e生活”。基于网络和良好社区服务的“e生活”能提高业主的生活质量：不仅在降低生活成本的同时能享受到丰富多彩的服务，而且在精神上获得满足——也许在真实生活中你找不到一个谈的来的人，但是在网上，不论你的爱好是多么特别，你总能找到一个和你兴趣一致的人。在物质生活日益发达的今天，人们已经越来越注重精神上的满足。
记者：您能不能简单告诉我们交大“e生活”包括哪几个方面？
郝总：交大智能“E社区”将在生活、交流、商务、教育等方面为业主提供优质服务或建立良好的平台。
生活方面是指足不出户就能实现购物和家政、医疗保健、保险的服务，当然这不同于其它网站提供的类似服务，因为是建立在社区基础之上的，所以成本更低，相应速度更快，质量更容易得到保证，内容更有针对性。
交流是指业主不仅能享受到在其它地方所能享受到的internet所能带来的一切便利，更由于社区网络管理中心的支持和真实社区丰富多彩活动为支撑，既有真实交流的纯真，又有虚拟空间的自由。
商务是指社区网络为业主提供了一流的商务环境和服务支持，在家庭即可以完成商务活动，使业主有更多的时间享受家庭的欢乐，实现工作/生活的良好平衡，避免因事业发展无法兼顾家庭所带来的心里内疚。
教育是指社区有针对性的为业主提供专业教育、职业教育和终身教育，只有持续不断接受教育，才能保证社区整体的先进性。
交大房产的发展战略
记者：交大提出社区电子商务的概念后，对交大的长远发展会产生什么影响？
郝总：交大房产已经开发了接近100万平方米的住宅，如何为业主提供优质的物业管理同样也困扰着我们。现在不同了，由于实施社区服务，物业管理公司通过为业主提供增值服务的同时，不仅能够实现收支平衡，而且可以做到赢利。
记者：您在前面介绍了“信息和服务才是一切”，这是否意味这交大房产将从生产型（开发）企业，转向服务型的公司？
郝总：按照传统的开发理念，房地产注重的是土地的一次开发，即在土地上修建好房子然后销售出去；现在不同了，我们更注重对项目的经营，而且不断将其他发展商开发已投入使用的社区纳入我们的服务范围。
记者：交大房产公司准备如何实现自己的快速扩张？
郝总：如果执着于土地储备一步一步进行项目开发，交大房产可能用三年时间也难以将自己发展成一个在全国范围内有影响的公司，但是现在我们可以将这种模式在全国各地进行“复制”，例如成立“北京社区电子商务服务公司”、“上海社区电子服务公司”等打进进入壁垒较高的地区，几乎不需要资金方面的投入就可以将经营范围扩大到全国。如果交大能够在3年时间内服务的业主数量达到100万户，那么交大社区服务公司的营业额将达到几百亿元，进入“中国企业500强”没有问题。
记者：交大是依靠自己的力量实现以上目标，还是寻求一些合作伙伴？
郝总：社区电子商务服务公司最大的优势和特色是有稳定的客户资源和需求，这在市场经济中具有至高无上的吸引力，我们将与各类战略伙伴分享这一巨大市场，合力为社区提供优质服务。这预示房地产一个新时代的来临，社区服务将取代项目开发成为房地产行业的核心。
%20E时代的发展商 - 金雄 - 2000-05-30 10:40:54
妙不可言。好文好文。
我们的管理专家也来了，欢迎欢迎！ - 徐远明 - 2000-05-30 10:49:58
Re:%20E时代的发展商 - 金雄 - 2000-05-31 15:18:43
远明兄、北海兄盘踞这里，在下焉敢不来——只是高手如云，不敢张嘴！